一、房地產(chǎn)項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

所謂房地產(chǎn)項目工程造價，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項目工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益明顯提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項目需要做到有效地控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項目全過程造價管理，加強(qiáng)工程造價管控。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面理念的缺失，嚴(yán)重影響了管理效率，在工程管理的項目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標(biāo)階段、實施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設(shè)計環(huán)節(jié)中如果沒有工程造價管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對整個項目的控制，嚴(yán)重影響工程項目整體的效益。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制管理的理論基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題，很多原因在于管理方法的理論基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對深入內(nèi)容的認(rèn)知，導(dǎo)致在應(yīng)用過程中盲目使用，工作成效低，難以達(dá)到預(yù)期管控目標(biāo)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項目前期造價控制不當(dāng)

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，等到工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的評價體系

房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，對已完工項目在工程造價控制方面沒有科學(xué)的評價體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價有效管控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)項目決策階段是工程造價管理的起始

在項目的投資決策階段，項目的經(jīng)濟(jì)決策和各項技術(shù)，對項目投資以及項目建成以后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，是項目投資控制的重要階段。具體來講，項目決策階段中，新建項目在項目建議書批準(zhǔn)以后，工程造價咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃，對要擬建的項目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用，經(jīng)濟(jì)上是否合理、有利，在社會上能否創(chuàng)造效益，資金落實情況等方面都進(jìn)行全面、充分的調(diào)查、分析和論證，做好可行性研究。

（2）設(shè)計階段是有效管控工程造價的前提

一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設(shè)工程前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，這只能是被動控制。要有效地控制工程造價，必須把重點轉(zhuǎn)移到前期階段上來。影響建設(shè)工程造價的主要階段是設(shè)計階段，在設(shè)計階段主要從以下幾方面進(jìn)行造價控制。1、實行設(shè)計方案招標(biāo)或方案競選。2、推行限額設(shè)計。3、推進(jìn)價值工程的應(yīng)用。

（3）工程招投標(biāo)是有效管控工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑?biāo)制，是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，通過競爭機(jī)制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質(zhì)量，高效率地完成工程建設(shè)。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)的目的就是選擇投標(biāo)報價最低或者評標(biāo)價最低的投標(biāo)人，因此，價格的競爭作為招投標(biāo)工作的核心內(nèi)容無疑成為雙方關(guān)注的焦點。

（4）工程實施階段是有效管控造價的重要環(huán)節(jié)

工程實施階段要做到有效管控造價，需做到以下方面。1、選擇合理的施工方案。2、加強(qiáng)圖紙會審。

（5）竣工決算審核是有效控制造價的必要手段

竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件，及時、準(zhǔn)確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高工程造價管理水平和積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對已竣工建設(shè)項目進(jìn)行決算審核時要遵循三條原則：1、在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。2、在結(jié)算時不能只對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細(xì)致認(rèn)真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。3、采取二審終審制。第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范?？傊?，從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為，強(qiáng)化投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的問題，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。