裝配式建筑成本造價管理，有別于傳統(tǒng)的成本管理。不可將把眼睛只盯著比傳統(tǒng)現(xiàn)澆價格高的構件價格，目前裝配式建筑的增量成本中，可以努力降低的空間有限。拔高視野，從房地產開發(fā)的全局來看如何更好的開展裝配式建筑的成本管理。

采用EPC工程總承包模式、實施規(guī)?；筒捎脴藴驶O計等是解決裝配式建筑造價偏高問題的內在因素。

政府補貼、增值稅計算、一定比例面積獎勵、提前預售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補裝配式建筑增量成本的外在因素。

本文以房地產開發(fā)的時間順序，分享拿地、建設、銷售3個階段的成本造價控制經驗。

拿地階段

在房地產開發(fā)前期，需進行市場調研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價是調研的核心內容，地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調研重點，預制構件廠家的技術體系、資金實力和位置布局是調研關鍵。

1、房價是成本管控方向的決定性因素

我國實行土地出讓“招拍掛”制度，房產公司能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預期來決定。房價的高低是消化預制率的核心指標，房價越高，預制率也可相應提高，以降低單位建造成本。

這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯（北上廣深等一線城市的房價達到5萬/m2以上），拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于1萬元的地區(qū)應用裝配式建筑技術的成本壓力較大。

2、鼓勵政策和土地增值稅政策是影響利潤的重要因素

地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策，在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如面積獎勵政策、現(xiàn)金補貼政策、提前預售政策等（上海規(guī)定完成主體結構1/2以上即可預售，沈陽市甚至規(guī)定主體結構出±0即可預售）。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。

同時，在拿地環(huán)節(jié)，更多的應關注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標準普通住宅實行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補貼而使土地增值率超過20%話，則房產公司不能享受標準普通住宅的免稅待遇，有可能政府補貼100萬，房產公司反而多繳1000萬稅，得不償失。

3、構件廠精準調研是關鍵

預制構件廠家的技術水平和位置布局，也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結構體系有多種形式，各預制構件廠技術水平、生產設備不盡相同，如德國自動化程度較高的流水線生產設備就不太適合“胡子筋”的預制構件要求，其折舊費也高于普通國產的生產線；

其次，預制廠的資金實力是必須考量的關鍵因素，壓款結算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預制構件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進度受制的最終受害者必然是房產公司；再次是運距問題，如果預制構件廠與項目所在地的距離直接影響運輸費。

建設階段

建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設計、采購（生產）和施工三個緊密相關的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達到80%以上，是成本控制的重點所在。

1、裝配式設計是成本控制的關鍵要素

設計對項目最終造價起決定作用，但目前裝配式建筑設計處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設計院不具備裝配式建筑專業(yè)設計能力，BIM技術的運用也處于摸索、起步階段。這就促使房產公司提高整合能力，對傳統(tǒng)設計、裝配式深化設計、構件生產和施工單位的技術力量、項目具體情況進行整合，以便預制構件的生產、運輸和施工，達到節(jié)約造價的目的。

首先，在項目方案設計階段確定合理方案。系統(tǒng)考慮到建筑方案對深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響。在事前充分研究、事中密切配合，則會有效降低綜合造價。

其次，仔細測算預制率。不以滿足政府規(guī)定的預制率為決策標準，而以項目需要的最優(yōu)預制率為標準來進行拆分，過低或過高的預制率都將對造價產生不利的影響。裝配式建筑設計時應遵循標準化、模塊化，合理設計預制構件與現(xiàn)澆連接之間的構造形式，以便于生產和降低施工難度。

然后，綜合各專業(yè)進行全面審核。進行必須的辨析、歸納、協(xié)調和修改，才能真正減少事后修改，降低造價。如有可能，盡量采用BIM系統(tǒng)等先進技術完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

2、采購管理的優(yōu)化、創(chuàng)新

預制構件的采購，要從預制率、技術體系、規(guī)模化、標準化、資金成本等多方面綜合平衡，以實現(xiàn)房地產綜合成本最優(yōu)化。目前，預制構件的價格普遍偏高，上海大約在3000～4500元/m3左右（隨著鋼材、砼等價格上下浮動）。

住建部科技中心對全國12個典型樓盤單棟樓與規(guī)模化應用裝配式建筑的成本差異進行對比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)模化生產對降低生產成本的貢獻較大，使構件單價降低了780元/m3，降幅約23%。

同時，預制構件的增值稅率是17%，而建筑勞務、技術服務、純勞務和運輸?shù)亩惵史謩e是11%、6%、3%和11%，都低于17%。將“采購并送貨到指定地點”的傳統(tǒng)購銷模式進行優(yōu)化，改為“甲供材+委托生產+購買技術+自提貨”的采購模式，能有效降低預制構件的稅負，從而降低預制構件的單價。

銷售階段

1、提前預售

由于有的地方政府均給予裝配式房地產項目提前預售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，預制構件采購合同金額可計入工程建設總投資，金額達到總投資額的25%以上且施工進度達到正負零，即可辦理《商品房預售許可證》。”以百米高層建筑為例，房產公司至少能提前一年取得《預售許可證》，如售價為15000元/m2，按50%預售率和8%的利率計算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產項目的增量成本。房價越高，邊際利息收益越大。

2、銷售稅費

房地產項目的綜合稅負能達到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產開發(fā)成本總額加計扣除20%；同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。

首先，應用裝配式建筑技術的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計算增值率。在售價不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。

其次，準確把握普通住宅的免稅標準，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產項目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元；采用全裝修的住宅每平方米提高1000元；采用裝配式建筑技術及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”這項優(yōu)惠政策可能比直接補貼500萬元更實惠，因為土地增值稅的平均稅負約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產生300萬～500萬的土地增值稅。如果房地產項目的增值率處于20%臨界點上下時，提高裝配式房地產項目的扣除標準而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。一個10億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計算，將節(jié)稅3000萬元。可見，裝配式建筑技術帶來的政策紅利是極其明顯的。

總結

裝配式建筑成本管理，我們要抓住與傳統(tǒng)建筑的差異特征，實施針對性的管理方法。從房地產開發(fā)的全局來看，不僅要看裝配式建筑增量成本，更要著眼于全局，看政策、看稅收、看設計、看采購模式等，算全項目、全過程開發(fā)的經濟大帳。

高房價下，裝配式建筑增量成本對開發(fā)總成本的影響小到可以忽略。政府的鼓勵政策彌補了部分裝配式建筑增量成本。提前預售而減少的財務成本，甚至大于裝配式增量成本。成本增加及其加計扣除金額之和沖減了增值額，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。在方案設計階段，系統(tǒng)考慮深化設計、構件生產、運輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，讓構件規(guī)?；?、標準化生產，減少事后修改，降低造價。

經濟學原理證明了成本問題不是制約新技術、新產業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產業(yè)節(jié)能增效、轉型升級的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強大引力，房價和政策是引領裝配式房地產項目快速應用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產項目的開發(fā)全過程成本是可控的，如何利用好國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策，算開發(fā)全過程的大賬，才是上上之策。